2018年5月13日，黄某作为甲方、李某作为乙方签订了《房屋租赁合同》，由李某承租黄某名下房屋。
按照合同约定，“对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性合理使用而导致的损耗，甲方在接到乙方修复通知七日内维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”
在违约条款中约定：
1、甲方存在交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的;
2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。
甲方有其中之一的应按月租金的100%向乙方支付违约金。
合同签订后，李某依约支付了全部房租和押金，并于2018年8月31日入住房屋。随后相继发现房屋部分设备损坏，房内燃气设施存在安全隐患无法使用。李某多次向黄某反映，要求立即更换煤气灶并维修房屋损坏部分，但被黄某拒绝。2019年3月9日，李某通知黄某，要求依约解除租赁合同，并要求黄某返还租金、押金和修缮费用，支付违约金。2019年3月30日，双方在社区工作人员主持下，对房屋进行交接，但对租金、押金、维修费的返还，以及违约责任的承担未达成书面意见。李某诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求黄某返还预付房租、租赁押金、修缮费用以及违约金。
法院判决：
确认李某与黄某之间的《房屋租赁合同》于2019年3月30日解除；黄某于判决生效之日起五日内向李某支付违约金7200元。黄某于本判决生效之日起五日内向李某返还预付房租13601元、租金押金7200元、支付设施修缮费用490元，合计21291元；
判决理由：
黄某在合同履行中，并没有尽到对租赁物损坏的维修义务。其提供的房屋门锁，李某经反复交涉，黄某并没有采取有效措施，致使李某家人多次出现进门不能现象，这直接影响到李某对租赁物房屋的正常使用。再有，燃气公司例行检查时，发现该租住房屋内燃气设施存在超过使用年限、熄火保护装置失灵等问题，遂发出整改通知书。李某通过与黄某进行沟通，仍不被黄某重视和解决。这直接对李某及其家人的人身安全构成威胁，也违背了双方的合同约定。最终，李某提出提前解除合同，也得到黄某的认同，但黄某在合同履行中存在的违约责任，并不能因此免除。
法院判决黄某赔偿李某修缮费用、违约金等损失及数额的依据是什么？
首先就房屋修缮费用而言，根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。结合本案来看，双方在签订合同时已经约定，甲方负有在乙方承租过程中出现该房屋、附属设施因自然属性合理使用而导致损耗的维修义务。甲方逾期仍未维修的，乙方维修后费用由甲方承担的约定。甲乙双方在签订合同时均属于真实意思表达，应当按照合同约定享有一定的权利并承担相应的义务，乙方因维修产生的490元费用应由甲方负担。
其次就违约金而言，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案来看，双方在签订租赁合同时，亦约定了因甲方存在交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全等情况下的违约责任；甲方交付房屋内的燃气设备存在严重安全隐患，因未采取相应的补救措施而产生的违约责任理应由黄某承担。
问：作为承租人一方，在租赁房屋时出现需要维修的情况，应该最大程度如何避免纠纷呢？
承租人在房屋租赁合同中，以书面形式和出租方就细节进行详细补充，详尽规定双方如何履行义务，避免口头约定所存在举证困难的问题。
在房屋租赁合同中，房屋的修缮责任往往需要区分造成损害的原因，一是自然损耗，二是使用不当造成的人为损坏。自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。因此双方在交接房屋时，应对房内家具、家电等做好当场确认工作。
当出现因出租人原因无法履行维修义务而由承租人负担维修费用时，应将相关的维修凭证妥善保管，作为重要的证据凭证。
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